1. 近期商务部发布《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，引发了地产圈轰动，很重要的一点是涉及土地出让。
其中，《通知》中明确提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
而正是“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”引起了大家的聚焦，因为从去年以来民营房企摘地逐渐退潮，截止今年上半年末，央企及地方国企摘地已经成为主流，如果突然之间改变策略，土地出让金出现重要“挑战”。
因为文件事发突然，引发了各方关注，但各方意见始终莫衷一是。
2. 因为这个部分划分在“防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进”之中，最终落点在“切实防范事业单位债务风险”。
按照发布，所引用的数据宝、腾讯财经联合推出《城市负债率排行榜》，85座城市2020年债务率超过100%，上榜2020年债务率前10的城市，当年债务率均超过500%，包含4座新一线城市，分别是西安、天津、武汉及重庆，其中天津、武汉首次进入债务率前10。
其中，负债率比较高的城市，例如贵阳市债务率高达929%，主要系贵州省奉行举债—投资—发展路径，以及城投公司数量较多，且设施项目建设较多所致，这就是国企举债开发，导致“入不敷出”，出现了大量的表外债。
为什么这些城投企业负债如此之高？面对大量的新区开发要求，作为政府融资平台，虽然城投有地方政府隐性担保，但城投公司无法实现资金良性循环，因没有选择项目的管理，建成之后没有管理权，更不享受投资收益，变成了“代筹资、代投资、代出纳”，变成了靠借新债还旧债的“借债公司”。
想要“切实防范事业单位债务风险”，2021年银保监会发布“15号文件”（备注：《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》），邀请强化风险管理。
因此，城投公司作为开发区马前卒，面对“事业单位债务风险”，可能会选择适时降速！
3.为什么要重点提到“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，因为，现在确实存在这种情况！
根据中指研究院数据来看，我们可以把国企摘地分为两个层面来看：
1、从企业性质来看：地方国企拿地金额占比接近一半，托底现象显著。国央企是集中供地拿地主力，2022上半年拿地金额中地方国企+央企拿地金额占比达到新高71%。分批次来看，一批次中地方国企拿地金额占比达到43%，地方国企在二批次中拿地金额占比进一步提升至47%，托底现象显著。
2、从民企摘地来看：2022上半年拿地金额前20企业以大型国央企、区域头部稳健型民企为主。国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1%，占比超七成，混合所有制企业占比14.7%，民营企业占比13.2%，其中，如中海、建发等1-6月通过集中供地拿地权益金额超300亿元。
3、从摘地集中度来看：2022上半年集中供地房企拿地金额前五城市中，除去北京，杭州、上海、苏州、宁波均为长三角城市群中核心城市，在北京、济南、南京、天津、长沙和重庆，央企拿地金额占比超40%，展现头部央企上半年重点在直辖市规模化布局。
虽然，此时此刻央企及地方国企摘地，确实能够对于稳定经济起到一定积极作用，这等于将民企的风险转移到了国企，一些深层次的影响将隐藏的更深。
因此，此时明确指出“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”、“弥补财政收入缺口”，算是防微杜渐。
4.从目前来看，“上面请客下面买单”的症结，根本没有办法解决，大量的建设任务下发，导致地方上必须快速筹资。
但对于地方来说，短期之内各种任务下达，想要快速筹资，能拿得出手的资源便是土地，因此，土地也被视为城市最重要的存量资产，在城投公司举债开发的推动之下，新开发区的公路、铁路、棚户区改造、学校等逐渐启动。
但2021年6月4日发布的《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，提出卖地收入进税务部门，这等于给城投公司举债开发带上一把锁，但这并不足以让地方上刹车。
在“三年口罩”的影响之下，各个城市的负债率都在变高，通俗一来说，借债度日逐渐成为常态，这与近年来“去负债”的思路相违背，而且债务增长速度较高，强调，75个城市2020年负债率是2019年的两倍。
虽然，地方减负债，地产降杠杆，再到“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，我们看到了管理层对于风险的厌恶，但现在情况比较特殊，如果成本必须有人接盘，到底谁来接盘比较好？
上一轮城棚改货币化安置刺激“供给侧改革”，就是一场完美的地方债务金蝉脱壳的方案，提出“三去一降一补”，其中，“去库存”、“去杠杆”都是降低债务，难道还要再来一次么？如果不来一次，累积债务如何化解？
